Год компромиссов: как владельцы коммерческой недвижимости сохраняли свои доходы в период кризиса
21.01.2016
,
Фото Анна Наконечная / Игорь Тишенко / Дмитрий Стойков для Forbes Украина
Как и 2014-й, прошедший год оказался тяжелым для владельцев коммерческой недвижимости, но хуже всего пришлось отельерам.
По данным Ассоциации «Звездочных отелей», сейчас заполняемость киевских гостиниц составляет 42–50%, что на 3–10 п. п. больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Многие гостиницы поспешили поднять цены, но по итогам 2015?го мало кому из них удастся выйти в прибыль. В регионах дела обстоят еще хуже. Количество пустующих площадей превышает 60%.
Именно поэтому Forbes при составлении рейтинга не учитывал сегмент отелей. Это привело к тому, что некоторые завсегдатаи, например Александр Бабаков и Евгений Гинер, контролирующие отельного оператора Premier Hotels and Resorts («Премьер Интернешнл»), не вошли в список самых богатых рантье; такая же участь постигла и Леонида Юрушева.
Многие объекты недвижимости остались на территории аннексированного Крыма или Донбасса, где сейчас проходит АТО. Эти активы, если даже и не были разрушены или отобраны, все равно перестали приносить стабильный доход. Поэтому некоторые игроки потеряли свои места в рейтинге и спустились на строчки ниже. Лидером по «потерянным» активам стал Ринат Ахметов. В Донецке у него остались два офисных здания и два отеля. Не повезло и Геннадию Корбану. В Крыму были национализированы три его объекта: отель «Крым», находящийся прямо на ялтинской набережной, пансионат «Энергетик» и отель «Массандра».
Владельцам бизнес?центров повезло больше, чем отельерам. Спрос на офисные помещения сохранился, однако выиграли те игроки, которые могут предоставить комфортное соотношение цены и качества. Средний уровень вакантности в бизнес-центрах Киева составляет 25–30%.
Лучшая ситуация у владельцев торговых центров.
Оба сегмента коммерческой недвижимости спасают индивидуальные договоренности. Тенденция обнаружилась еще в 2014 году и стала массовой в 2015-м.
Арендаторам предоставляют арендные каникулы, ставку отвязывают от доллара или применяют фиксацию «условного» курса. Часто офисные помещения предоставляют или с высоким уровнем базовой отделки, или разрешают сделать ремонт в счет арендных платежей.
В сегменте торговой недвижимости арендную ставку частично привязывают к выручке. Важную роль играет площадь помещения: чем она больше, тем более гибким может быть владелец в переговорном процессе. В итоге объективно оценить доход рантье практически невозможно. Большое количество опрошенных Forbes компаний не могут спрогнозировать, какую точно сумму арендного дохода они заработают по итогам года. Поэтому Forbes впервые сделал упор на арендные площади объектов коммерческой недвижимости. Оценочный годовой доход играет второстепенную роль.
| Место | Рантье | Основные объекты | GBA*, кв. м | GLA**, кв. м | Оценочный годовой доход от аренды, млн грн |
| 1 | Александр Фельдман | Рынок «Барабашово» | 859 200 | 424 000 | 800–960 |
| 2 |
Семьи Добрянского, Волошина и Борис Мельничук |
Рынок «7 километр» | 750 000 | 370 000 | 500–700 |
| 3 |
Гарик Корогодский, Александр Меламуд |
ТРЦ Dream Town | 167 000 | 90 000 | 650–715 |
| 4 | Александр Ярославский | ТРЦ «Караван» | 240 000 | 165 600 | 420–440 |
| 5 |
Александр Скоробогатько, Александр Пономаренко и партнеры |
ТРЦ Ocean Plaza | 165 000 | 72 000 | 434–500 |
| 6 | Виктор Полищук | БЦ и ТРЦ Gulliver | 119 700 | 93 300 | 325–390 |
| 7 | Хиллар Теддер | ТРЦ Sky Mall, ТРЦ «Проспект» | 226 400 | 150 500 | 210–360 |
| 8 | Вагиф Алиев | БЦ «Парус», БЦ Senator | 110 400 | 83 500 | 319–382 |
| 9 | Игорь Никонов и партнеры (Вадим Столар, Степан Черновецкий) | БЦ 101 Тower, БЦ IQ | 107 000 | 78 500 | 326–369 |
| 10 | Владимир Школьник | сеть БЦ Forum | 154 000 | 123 850 | 200–230 |
| 11 | Роман Лунин | ТЦ «Альта Центр», сеть ТРЦ «Экватор» | 190 000 | 152 000 | 130–160 |
| 12 | Вадим Ермолаев | ТРК «МОСТ?сити», Cascade Plaza | 257 000 | 110 000 | 230–260 |
| 13 | Анатолий Шкрибляк, Олег Яковенко и партнеры | ТРЦ «Фабрика», ТРЦ «Форум Львів» | 83 000 | 116 600 | 120–140 |
| 14 | Ринат Ахметов | БЦ «Леонардо» | 39 800 | 34 000 | 300–310 |
| 15 | Виктор Юшковский и партнеры | ТРЦ «Космополит» | 160 800 | 85 000 | 220–260 |
*GBA – общая площадь объектов, **GLA – арендная площадь объектов