01.04.2016

Реформа жилищно-коммунального хозяйства в части управления многоквартирными домами и дальнейшего осуществления их энергомодернизации уже через три месяца может стать отложенной реформой. Это произойдет по нескольким причинам: низкая эффективность работы правительства в нормативно-правовом регулировании, отсутствие активной разъяснительной работы среди граждан и, наконец, системная ошибка, заложенная при планировании этой реформы.

Согласно Закону Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", до 1 июля 2016 г. владельцы квартир и нежилых помещений всех многоквартирных домов, находящихся на балансе государственных предприятий и органов местного самоуправления, должны принять решение об одной из определенных законом форм управления домом: обслуживание дома самостоятельно, все или часть функций по управлению домом передавать управляющему или же все функции — объединению совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).

В Украине насчитывается около 75 тыс. многоквартирных домов и только в менее чем 20% из них созданы ОСМД. Соответственно, в течение нескольких месяцев жители более 60 тыс. многоэтажек должны на общем собрании принять решение о форме управления домом, являющимся их общей совместной собственностью.

Проблема в том, что немногие из них знают, что означает управление домом. То есть миллионы людей должны принять решение о том, в чем они не очень разбираются. Можно ли при таких условиях надеяться на принятие ими осознанного решения? Но ведь это чрезвычайно важный выбор, поскольку для сотен тысяч семей квартиры — это все, что у них есть.

К сожалению, информацию о том, что такое управление домом, как его обслуживать и чем отличаются между собой предложенные законом формы управления, получить в исчерпывающем и понятном виде негде. В Украине практически не проводится информационная кампания по разъяснению этих вопросов. Если по вопросу оформления субсидий правительство и лично премьер провели мощную агитационную работу на протяжении осени 2015 г. на всех рейтинговых телеканалах страны, то об изменениях в сфере управления домами только изредка появляются сюжеты о плохом обслуживании домов ЖЭКами и о том, как непросто собрать жильцов домов для создания ОСМД.

Жители многоэтажек остаются неосведомленными, и ими манипулируют. Этим уже пользуются недобросовестные управляющие и существующие ЖЭКи, которые планируют превратиться с 1 июля в управляющие компании.

Местная власть также дезориентирована: до 1 июля органы самоуправления должны выполнить ряд требований закона, но не могут этого сделать из-за отсутствия подзаконных актов:

— списать с баланса все многоэтажки, но порядок списания КМУ утвердил только 30 марта;

— провести конкурс по определению управляющего и заключить с победителями конкурса договор на управление домами, жители которых до 1 июля не в состоянии принять решения о форме управления, но порядок проведения конкурса не определен, типовой договор не утвержден.

Эти и другие подзаконные акты должны были разработать и принять еще до 1 января 2016 г. Но в определенный законом срок в правительстве смогли только внести изменения в типовой устав ОСМД и утвердить форму протокола собрания жильцов. В конце февраля 2016-го был принят порядок хранения протоколов собраний жителей домов органами местного самоуправления. А работа над проектами постановлений о порядке списания многоквартирных домов с баланса, порядок проведения конкурса по определению управляющего многоквартирного дома в Кабмине продолжается до сих пор.

Но даже принятие указанных выше подзаконных актов не ответит на главный вопрос, интересующий как жителей многоэтажек, так и местную власть: на каких условиях должны предоставляться услуги по управлению домами? Жителям это необходимо знать, чтобы иметь возможность сравнивать управляющих с ОСМД и выбрать более удобную для себя форму управления. Местная власть хочет понимать требования, которые будут предъявляться к управляющему домами, ведь во многих городах власть надеется сохранить существующие ЖЭКи, превратив их в управляющие компании. Ответ на этот вопрос должен был дать типовой договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, но профильное министерство — Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, даже не собирается работать над его разработкой!

Как объясняют в Минрегионстрое, нормы Закона №417 "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" в части определения понятия "управление многоквартирным домом" входят в противоречие с Законом "О жилищно-коммунальных услугах". В частности, закон №417 определяет, что управляющий осуществляет управление домом и обеспечивает его надлежащее обслуживание, содержание и ремонт, т.е. предоставляет полный спектр услуг. И стоимость всех этих услуг определяется на договорных началах, т.е. регулируется исключительно рыночными отношениями. А в Законе "О жилищно-коммунальных услугах" управление является отдельным от услуг по обслуживанию и содержанию дома видом жилищно-коммунальных услуг. И если цена на управление не регулируется, то стоимость содержания и обслуживания домов определяется исполкомами местных рад, а договор на содержание домов заключается в соответствии с типовым договором, утвержденным постановлением КМУ №529 от 20 мая 2009 г.

Выход из этой законодательной коллизии в министерстве видят в принятии новой редакции Закона "О жилищно-коммунальных услугах". Такой законопроект в парламент уже был подан под №1581-д и даже принят в первом чтении за основу в феврале текущего года. Согласно этому законопроекту, цена услуги по управлению домом определяется на договорных началах и должна включать затраты на содержание многоквартирного дома и вознаграждение управляющему.

Но даже в случае принятия закона на очередной сессии он вступит в силу через три месяца с момента его опубликования. До 1 июля это уже точно не произойдет. Да и, учитывая предыдущую практику, вряд ли Кабмин в течение трех месяцев сможет разработать и принять более десяти подзаконных актов, в частности:

— типовой договор о предоставлении услуг по управлению домом;

— порядок проверки качества предоставления коммунальных услуг и услуг по управлению домом;

— порядок проведения проверки количества и качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;

— порядок осуществления перерасчета стоимости услуг по управлению и коммунальным услугам в случае их непредоставления;

— о предельном размере затрат на управление, на которые предоставляются льготы и субсидии;

— порядок начисления льгот и субсидий на жилищно-коммунальные услуги и пр. ,

Кроме указанного выше, остается непонятным, каким образом должно регулироваться требование этого же законопроекта по обязательному страхованию ответственности управляющего (за собственный счет!) за ущерб, который он может нанести дому и его владельцам из-за своей бездеятельности или ненадлежащего выполнения своих обязанностей.

Следует заметить, что в законопроекте №1581-д "О жилищно-коммунальных услугах" в заключительных положениях уже заложена норма, которая переносит снятие домов с баланса органов самоуправления и госпредприятий на полгода — до 1 января 2017 г. Но неизменным остается требование Закона №417 "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", согласно которому местная власть назначает отобранного на конкурсе управляющего для всех домов, не принявших решение о форме управления на своем собрании в течение одного года, до 1 июля 2016-го. То есть эта норма снимает проблему одномоментного проведения конкурсов на определение управляющих и обеспечивает органам самоуправления на осуществление этой процедуры люфт сроком в шесть месяцев. Но и это станет возможным только в том случае, если законодатель при голосовании за законопроект №1581-д в целом изменит срок вступления закона в силу до 1 июля.

И наконец, о системной ошибке, заложенной при планировании этой реформы. Закон "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" был принят еще в мае 2015 г. 1 июля он вступил в силу. По замыслу, этот закон обеспечивает совладельцев дома действенным механизмом для принятия решений о содержании и управлении совместным имуществом. Фактически жители многоэтажек должны были бы активно включиться в процесс управления домами и проводить собрания для создания ОСМД или избрания управляющего.

Однако действительность оказалась иной: никакого прорыва или активизации жителей не произошло. По данным Минрегионстроя, в течение первых трех месяцев действия этого закона в Украине было создано 244 ОСМД, а всего за январь—сентябрь 2015 г. — 556 объединений. Для сравнения: в течение 2014 г. в Украине жители многоэтажек образовали 562 ОСМД. Этот показатель министерством было оценен как провал программы реформирования в сфере ЖКХ, поскольку он составил только 3,9% от запланированного.

Причинами такого низкого уровня активности жителей многоэтажек можно назвать, о чем говорилось выше, отсутствие массированной информационной кампании на общегосударственном уровне и понятного законодательного регулирования деятельности управляющих. Частично это так. Но основная причина состоит в другом. Рядовому жильцу сложно разобраться в довольно непростых вопросах содержания дома, обслуживания инженерных сетей и несущих конструкций, проведения текущих и капитальных ремонтов и т.п. Поэтому желание переложить эту ответственность на государство или местную власть выглядит естественным. Осознание необходимости взять на себя управление совместной собственностью в массовом сознании жителей многоэтажек происходит очень медленно. Это не вопрос одного года.

Следует посмотреть, как осуществлялась реформа ЖКХ в странах Центральной и Восточной Европы. "Там пошли путем принудительного создания аналога ОСМД. Соответствующее решение было принято на законодательном уровне", — рассказал в одном из интервью руководитель проекта Всемирного банка "Энергоэффективность в жилом секторе Украины" Гжегош Гайда, которого привлекали к разработке основополагающих норм закона №417 "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". Почему так не сделали в Украине? Потому что, по словам господина Гайды, наш Гражданский кодекс несколько отличается от кодексов стран ЕС. При этом он почему-то не упоминает, что в заключительных положениях закона №417 содержатся изменения и к Гражданскому, и к Земельному кодексам.

Означает ли это, что реформа управления многоквартирными домами обречена на провал? Вовсе нет. Просто она повторит путь, который прошли в России, где в большинстве случаев управляющими домов стали преобразованные в частные структуры ЖЭКи с соответствующими последствиями: существенный рост стоимости управления и содержания домов при не очень высоком качестве предоставленных услуг.

При этом изменяется и подход к реализации мер по энергоэффективности: по замыслу законодателей, совладельцы дома должны были получить действенные механизмы принятия решений и относительно проведения энергомодернизации дома. Можно ли будет этот тезис применить к почти 60 тыс. многоэтажек, которым управляющего назначит местная власть, которая от лица жителей будет заключать договор с управляющим, определять условия его работы и стоимость услуг? Где в этой схеме участие жителей?

Кстати, действующие управляющие компании уже обращались в Минрегионстрой с просьбой обеспечить им доступ к государственным так называемым теплым кредитам (сейчас их могут получить исключительно либо владельцы квартир или домов, либо ОСМД) и отменить норму закона, ограничивающую действие договора на управление домом одним годом.

Следовательно, за три месяца до установленного законом крайнего срока для принятия решения о форме управления многоквартирным домом миллионы жителей десятков тысяч многоэтажек не понимают, что такое управление домом, и, соответственно, не спешат принимать какие-либо решения, а местная власть не знает, что делать с домами, жители которых до 1 июля не примут никаких решений. И в Минрегионстрое сейчас всерьез рассматривают возможность отложить сроки проведения этой реформы. Вот только повлияет ли это на ее успешность и как именно?

   Сергей Пинчук